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入居金保全措置ありの老人ホームをご紹介します

入居金保全措置について

入居金保全措置とは、平成18年4月の介護保険法改正に伴い制定された制度になります。

ここではこの保全措置とはどういう保証でどのような内容なのかを説明していきます。

また保全措置を解釈する際の注意事項も加えてご説明させていただきます。

  1. 制度の主旨

    有料老人ホームは開設前に行政機関などから援助を受けて開設してはいません。 100%自費で運営を開始します。要は開設前に規模によっては数億円~数十億円の投資をして運営を開始することになります

    例えば入居一時金が1000万円の老人ホームがあったとします。

    一般的なホームは初期償却が20~30%。残りを5年~7年(60ヶ月~84ヶ月)で均等償却していくホームが多くなります。仮に初期償却が20%。償却期間が5年(60ヶ月)の場合で想定します。

    老人ホームと1000万円の契約をした場合でも、入居と同時に全部が老人ホームのお金になる訳ではありません。入居した段階では初期償却金(20%=200万円)のみが老人ホームの受取金になり、残りの金額はお客様からの「預かり金」としての扱いになります。

    ただ、老人ホームも入居者獲得が順調であれば問題ないのですが、入居者がなかなか増えなかった場合、当然経営が苦しくなっていきます。

    一部のホームでは、経営安定の為にこの「預かり金」を利用者が長期に渡って利用してくれるだろうとの想定から未償却分を使ってしまう事があり、急に退去を申し出た利用者に返金が出来なかったり、未償却分を使っても経営が苦しく結果的に倒産→利用者に返金できないケースが出ていたのが現実で社会問題になったことなどからの保全措置制定になった背景になります。

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  3. 保全内容

    まず、この制度が適用されるケースとしては運営母体が倒産した場合のみになります。

    「転居」「死亡退去」などの、その他理由では適用されない事をご注意ください。

    保全の金額としては1人あたり最大500万円までの保証と家賃分などの未償却分の保全になります。先ほどの例題でもあげましたが、入居金1000万円の老人ホームに入居し、入居一時金額の未償却分が700万円残っていたと仮定しても保全されるのは上限として500万円ということになります。

    逆に入居一時金の未償却分が300万円の場合には300万円が支払われます。要は全てのケースで500万円が支払われることとは違いますのでご注意ください。

    要は返還債務残高か500万円かのいずれか低い方のみが保全内容になる訳です。

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  5. 入居金0円で入居した場合はどうなる?

    現在の有料老人ホームの契約種類として「入居一時金不要」のホームも出ております。

    この場合の入居金保全措置は原則発生しません。

    ただ、契約上、入居一時金は不要でも「前払い」が必要な老人ホームもあります。例えば入居金は不要だが、入居に際し、家賃分の1年分を前納することを必要とした場合などです。

    この場合に関しては「未償却分」がある限り、保全措置の対象になってきます。

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  7. クーリングオフ制度との違い

    保全措置が適用されるのは、運営母体が倒産した場合のみ適用になってきます。

    現在運営中の施設が経営的に厳しくなってしまい、他社に身売りを行なった場合に関しては倒産ではなく、経営譲渡になってきます。この際も保全措置の適用外になります。

    また、介護保険法の中での「クーリングオフ制度」とは全く異種のものになります。

    クーリングオフは入居後90日未満での退去の場合に入居金を全額返還することを趣旨としています。従って、退去に伴う全ての項目で入居金保全措置の対象になるものではないと解釈いただければと思います。

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  9. 適用される老人ホームとされない老人ホーム

    入居金保全措置が適用になる老人ホームですが、残念ながら全ての老人ホームで適用されるものではありません。原則としては「厚生労働省で管轄する」有料老人ホームに該当するホームに限定されています。

    具体的には「介護付き有料老人ホーム」「住宅型有料老人ホーム」「適合高齢者専用賃貸住宅」になります。さらに上記施設の中でも「平成18年4月1日以降に届け出た有料老人ホーム」に適用される制度であり、それ以前に開設しているホームには「努力義務」となっております。 従って、ホームの開設時期によっては保全措置が適用されていない場合もありますので、検討時には注意が必要です。

    例えば同じ運営母体会社が平成17年に開設したホーム(a)と平成19年に開設したホームを運営している場合(b)、(b)ホームには入居金保全措置の義務がありますが(a)ホームには努力義務のみがあります。多くの法人では全てのホームを保全措置の対象にしている場合が多いですが、法律上では全てのホームに対しての義務ではありません。

    また、国土交通省の管轄である「高齢者専用賃貸住宅」の場合、保全措置の対象外になります。こちらも注意が必要になってきます。

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  11. 高齢者専用賃貸住宅の保全措置

    一言で「高齢者専用賃貸住宅」(以下高専賃)と呼ばれるホームでも種類は大きく分かれてきます。前途のとおり高専賃でも厚生労働省管轄の高専賃と国土交通省が管轄する高専賃に分かれてきます。

    厚生労働省が管轄する高専賃は「適合高齢者専用賃貸住宅」のみになっています。

    逆に言えば、それ以外の高専賃「高齢者専用賃貸住宅」「高齢者円滑賃貸住宅」「高齢者優良賃貸住宅」などは保全措置にの対象外になります。

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  13. サービス付き高齢者向け住宅の保全措置について

    平成24年4月から、高齢者専用賃貸住宅については「サービス付き高齢者向け住宅」へ名称が変更されます。これにより国土交通省が管轄していた高専賃も全て厚生労働省の管轄に変更されることになります。

    この「サービス付き高齢者向け住宅」では、入居一時金名目での入居時費用の徴収が禁じられているため、入居金保全措置の対象外になります。

    ただし、「前払い家賃」の支払いは認められていますので、入居時に前払いを行なった契約(前払い家賃の算定根拠を示した契約書が必ず発行されます)に関しては、前記のとおり保全措置の対象になります。

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  15. 保全の手段

    • 金融機関保証
    • 保険会社の保証
    • 信託銀行の保証
    • 有料老人ホーム協会保証
    • 一定以上の格付けを得た親会社保証

上記が、老人ホームの「入居金保全措置」として認められた内容になります。多くは「有料老人ホーム協会の保証」の場合が多いですが、大手企業などでは「銀行保証」や「親会社保証」の場合もあります。 保証機関の内容に関しては契約書面に記載されていますので、契約時にはしっかりと確認しておかれることをお勧めいたします。

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特集 入居金保全措置ありの老人ホーム

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